外国人在韩国买房：从看房到过户

外国人能买吗？能——但首尔圈在2027年8月前需要许可

韩国对外国人持有房产没有国籍限制。非居住者、持任何签证的居住者以及外国公司都可以登记为所有权人。以前唯一的义务是签约后60天内向区厅申报（《外国人土地取得》相关规定）。

2025年8月26日起，首都圈规则改变。首尔全部25个区、京畿道23个市郡、仁川9个区被指定为“外国人土地交易许可区域”，2026年8月26日续期至2027年8月25日。在这些地区购买任何住宅——公寓、别墅、联排、独栋——都必须在签订正式合同前取得区厅许可，并承诺取得后4个月内入住、实际居住2年。

许可区域以外仍适用旧规：先签约，60天内申报。Officetel（公寓式酒店）在法律上属于商业建筑，即使在首尔也不在住宅许可范围内，这也是2026年很多外国买家转向Officetel的原因。

第一步——预算：房价之外再加2~3%

看房之前先算清总数。首套房的附加费用包括：取得税（房价的1~3%，另加两项小额附加税）、中介费（2亿~9亿韩元上限0.4%，另加增值税）、国民住宅债券折价损失、印花税和登记费。首尔7亿韩元的公寓大约需要1800万韩元，占2.6%。调控区域的第二套房取得税为8%，总费用超过10%。

如需贷款，2025~26年的规定在首尔卡得很紧：贷款比例（LTV）40%，15亿以下贷款上限6亿、15~25亿上限4亿、25亿以上2亿。外国借款人还需要外国人登录证和韩国境内收入，非居住者几乎无法获批。要做好大部分资金从海外汇入的准备。

第二步——找房并查登记簿

房源主要在Naver不动产、直房（Zigbang）、다방（Dabang）。首尔有会英语、中文的中介，但法定中介费上限相同（额外的“服务费”不是法定中介费，可以协商或拒绝）。锁定目标后，到 iros.go.kr 花约700韩元调取登记簿誊本（등기부등본），上面有所有权人、抵押和查封信息。靠谱的中介会主动给你看。

同时查建筑物台账（건축물대장）看有无违建，公寓还要看管理费记录。如果打算自住Officetel，确认该单元登记为住宅用途。

第三步——申请许可（首尔、京畿、仁川许可区域）

向区厅（구청）提交土地交易许可申请书、合同草案或购买意向书、资金证明，以及自行填写的资金筹措计划书（说明海外资金来源和签证状态）。审批最长15天。许可下来之前不能签有约束力的买卖合同，首尔的中介现在通常先签附条件的预约。

许可要求你在取得后4个月内入住并实际居住2年。区厅会实地核查，违反者会被责令履行，并可反复处以取得价格10%以内的罚款。

第四步——签约与定金

韩国的买卖合同分三次付款：签约时付定金（계약금，通常10%），可选的中期款（중도금），以及交割日付尾款（잔금），交割通常在签约后1~3个月。买方毁约损失定金；卖方毁约需双倍返还。

外国买家凭护照（有外国人登录证的一并提供）签约。人在海外的，可在韩国领事馆公证一份符合韩国法律的授权书，由代理人代签。合同为韩文，可以要求翻译件，但以韩文为准。

第五步——资金汇入

根据《外汇交易法》，非居住者必须在资金到账前向外汇银行申报“非居住者取得国内不动产”。务必保存这份申报——将来把卖房款汇出韩国时全靠它。持外国人登录证的居住者汇自己的存款不需要这项申报，但大额入账时银行仍会询问资金来源。

这个金额级别的汇款成本不可忽视。5亿韩元的银行电汇通常因汇率加价和中转行手续费损失1~3%，即数百万韩元。专业汇款服务按中间汇率计价，通常更便宜，但有单笔限额，很多买家会分几天汇入。

第六步——交割日与产权登记

交割当天付清尾款，卖方交钥匙和产权文件，法务士（법무사）当天到登记所办理所有权转移登记。法务士同时代缴取得税、购买并立即卖出国民住宅债券、缴印花税，服务费约30~70万韩元。

取得税须在取得日起60天内缴纳；实际上都在交割日缴，因为登记所没有完税凭证不予登记。60天内还需提交不动产交易申报（중介代办），许可区域以外还要提交外国人取得申报。

持有之后：每年的税和卖房时的税

财产税（재산세）每年7月和9月按公示价格征收；综合不动产税（종부세）单套房公示价格超过12亿韩元才征。租金收入无论你是否住在韩国都要在韩国纳税。卖房时缴转让所得税，税率6~45%累进；韩国人常用的一套房免税要求实际居住，非居住者不适用；买方若是公司，会从房款中预扣一部分。

这些都不特殊，韩国人面对的是同一套规则。唯一与外国人相关的是把卖房款汇出：有第五步的外汇申报和完税证明，银行直接办理；没有的话要准备几周的补件。

清单

• 确认地址是否在外国人许可区域（首尔全域、京畿23、仁川9）。
• 用买房总费用计算器算总数；贷款的话加上贷款上限。
• 调取登记簿誊本和建筑物台账。
• 许可申请 + 资金筹措计划书（仅许可区域）——最长15天。
• 合同：10%定金、尾款日期、海外签约需授权书。
• 汇款前到银行做外汇取得申报（非居住者）。
• 交割：法务士办登记、缴取得税、买卖债券。
• 4个月内入住、居住2年（仅许可区域）。