주택 매매 부대비용 총액
집값 외에 실제로 준비해야 하는 돈입니다. 1주택 7억 아파트 기준 부대비용은 보통 매매가의 2% 안팎이고, 다주택 중과 시 10%를 넘습니다.
계산 방법
취득세는 1주택 기준 6억 이하 1%, 9억 초과 3%, 그 사이 사선 세율이며 지방교육세(세율의 10%)와 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다. 조정지역 2주택·3주택 이상은 8~12% 중과입니다.
중개보수는 매매가 구간별 법정 상한(2억~9억 0.4%, 9억~12억 0.5%, 12억~15억 0.6%, 15억 이상 0.7%)에 부가세 10%를 더한 값입니다. 협의로 낮출 수 있습니다.
소유권이전등기 때 제1종 국민주택채권을 시가표준액의 1.3~3.1%(서울·광역시, 6억 초과 3.1%)만큼 사야 하는데, 대부분 즉시 매도하므로 실제 부담은 매입액 × 그날의 할인율입니다.
인지세는 매매가 1억 초과~10억 이하 15만 원, 10억 초과 35만 원(1억 이하 주택 면제). 등기신청수수료 1.5만 원과 법무사 수수료를 더하면 끝입니다.
가정과 기준
- 유상 매매 취득 기준, 생애최초·신혼부부 취득세 감면 미반영
- 중개보수는 법정 상한 + 부가세 10% (일반과세자 기준)
- 공시가격 미입력 시 매매가의 70%로 가정 (실제 아파트 현실화율 60~75%)
- 채권 할인율은 입력값 기준 (매일 변동)
- 대출 관련 비용(근저당 설정 채권·인지세·수수료)과 이사·수리비 제외
- 2026-09-21 기준 세율·요율
자주 묻는 질문
7억 아파트 사면 부대비용이 얼마나 드나요?
1주택, 85㎡ 이하, 서울 기준 취득세 등 약 1,280만 원, 중개보수 상한 308만 원, 채권 할인 부담 약 150만 원(할인율 12%), 인지세 15만 원, 등기·법무사 약 52만 원으로 총 1,800만 원 안팎, 매매가의 2.6%입니다.
국민주택채권은 꼭 사야 하나요?
소유권이전등기를 하려면 의무 매입입니다. 다만 사자마자 은행 창구에서 바로 팔 수 있어 실제 부담은 할인율만큼(매입액의 8~16%)입니다.
생애최초 감면은 얼마인가요?
12억 이하 주택을 생애 처음 사면 취득세 200만 원 한도로 면제됩니다. 결과에서 200만 원을 빼세요.
계산 예시 세 가지
비율이 가격과 함께 오르는 이유는 취득세율이 6억~9억 사이에서 1%→3%로 올라가고, 조정지역 2주택은 8%로 뛰기 때문입니다. 6억 이하는 총 1.8% 안팎, 10억 이상 1주택은 3.6% 근처에 수렴합니다.
| 항목 | 5억, 부산, 1주택 | 7억, 서울, 1주택 | 15억, 서울, 조정지역 2주택 |
|---|---|---|---|
| 취득세+부가세 | 5,500,000 | 12,833,333 | 126,000,000 |
| 중개보수(상한+VAT) | 2,200,000 | 3,080,000 | 11,550,000 |
| 채권 할인 부담(12%) | ≈ 882,000 | ≈ 1,528,800 | ≈ 3,906,000 |
| 인지세 | 150,000 | 150,000 | 350,000 |
| 등기+법무사 | ≈ 515,000 | ≈ 515,000 | ≈ 715,000 |
| 부대비용 합계 | ≈ 920만 (1.8%) | ≈ 1,810만 (2.6%) | ≈ 1억 4,250만 (9.5%) |
각 숫자의 근거
| 비용 | 규칙 | 받는 곳 | 납부 시점 |
|---|---|---|---|
| 취득세 | 매매가의 1~12% (취득세 계산기 참고) | 구청 | 잔금일 법무사 대납, 법정기한 60일 |
| 중개보수 | 구간 상한 0.4%(2~9억)·0.5%·0.6%·0.7% + VAT 10% | 중개사 | 잔금일 |
| 국민주택채권 | 시가표준액의 1.3~3.1% 매입, 당일 8~16% 할인 매도 | 은행 — 할인액이 실제 비용 | 등기일 |
| 인지세 | 15만(1억~10억), 35만(10억 초과) | 정부(전자수입인지) | 계약 또는 등기 시 |
| 등기신청수수료 | 15,000(전자신청) | 등기소 | 등기일 |
| 법무사 보수 | 30~70만, 법무사 보수표 | 법무사 | 등기일 |
국민주택채권, 쉽게
소유권이전등기 때는 제1종 국민주택채권(5년, 표면 약 1.3%)을 시가표준액 비율로 사야 합니다. 서울·광역시 기준 2.6억~6억 구간 2.6%, 6억 초과 3.1%. 아무도 보유하지 않고 법무사가 그 자리에서 은행에 되팔며, 시장은 액면보다 싸게 삽니다. 그 할인율(은행 매일 고시, 2026년 12~16%)이 실제 비용입니다. 7억 아파트, 공시가 4.9억: 채권 1,274만 × 12% ≈ 153만 원.
공시가격을 모르면 매매가의 70%로 가정합니다(아파트 통상 비율). 빌라·단독은 50~60%라 채권이 조금 줄어듭니다.
이 총액에 없는 것
- 대출 비용: 근저당 설정(설정액의 약 0.2~0.4%, 보통 은행 부담), 화재보험, 대출 수수료.
- 이사·수리비, 아파트 선수관리비(30~100만, 매도 시 환급).
- 장기수선충당금 정산 — 보통 매도인이 임차인에게 돌려주는 것이라 매수인과 무관.
- 외국인: 서류 번역·공증, 자금 반입 송금 비용(은행 전신환 1~3%).
줄이는 법
중개보수는 협의 — 상한이 0.4%라도 0.3%로 하면 7억 기준 VAT 포함 77만 원 절약. 법무사는 중개사 소개를 그대로 받지 말고 견적을 따로 받기 — 20만 원 차이가 흔합니다. 잔금일 조정 — 재산세는 6월 1일 소유자 부담이라 6월 2일 잔금이면 그해 세금은 매도인 몫. 한국에서 처음 집을 산다면 생애최초 감면(200만 원) 확인.