传贳还是买房？写给外国人的版本
传贳——一次性押金代替房租、退租时全额返还——是外国人常常不理解、却往往更该选的买房替代方案。本文讲清原理、如何保障安全，并按2026年规则与买房对比。
传贳是什么
你把一笔押金——通常是房价的50~70%——交给房东，2年租期内不付月租。到期房东全额退还押金。房东的收益来自用你的钱投资（或省下的房贷利息）。首尔近一半的出租房是这种方式。
7亿韩元的公寓传贳押金约4亿~4.5亿。按房东常用的法定换算率（2026年约年化5~6%），相当于每月180万~220万韩元房租——传贳转月租计算器可以算出确切数字。混合合同（반전세：较少押金加部分月租）很常见，任何组合都可以谈。
外国人能租传贳吗？能，但要做两件事
任何外国人都能签传贳合同；因为不是买房，不涉及许可。风险在押金：如果房东违约或房子被拍卖，除非你入住当天做了两件事，否则你只是无担保债权人。
第一，把地址登记到该房产——外国人到出入境或区厅办理滞留地变更申报（체류지 변경 신고），效力等同韩国人的转入申报。第二，到区厅或网上给合同盖确定日字（확정일자）。两者合在一起使你的押金优先于之后设定的抵押。再保险一点，向HUG或SGI购买押金返还保证保险：每年约为押金的0.1~0.15%，房东还不了时由保险赔付。持外国人登录证的外国人可以投保。
付钱之前先看登记簿
调取登记簿誊本（등기부등본）查三点：所有权人与签约人一致；已有抵押加你的押金不超过市价的70~80%；没有查封或假登记。2022~24年的传贳诈骗集中在“市价”被抬高的新建别墅——优先选政府实际交易价网站上有透明成交记录的公寓。
传贳贷款
韩国银行向在韩有收入的租客提供最高押金80%的传贳贷款，由HUG或SGI担保，利率低于房贷。持外国人登录证和工作签证的外国人在多数银行可以申请。在调控区域，另有住房的借款人其传贳贷款利息现在计入DSR，首次租房者不受影响。
7亿韩元公寓，住2年：买房 vs 传贳
住2~3年的话，买房的交易成本（进场约2.6%，出场还有中介费和可能的税）超过传贳的全部成本。以下情况买房更划算：住5年以上；预期房价年涨幅超过覆盖成本所需的3~4%；或想锁定传贳房源稀少的区域。
| 买房（首套、首尔、LTV 40%） | 传贳（押金4.2亿） | |
|---|---|---|
| 前期现金 | 约4.38亿（4.2亿首付 + 1800万费用） | 4.2亿押金（用80%传贳贷款则为8400万） |
| 贷款 | 2.8亿房贷，约4% ≈ 每年1120万利息 | 3.36亿传贳贷款，约3.5% ≈ 每年1180万（如使用） |
| 交易费用 | 约1800万（取得税、中介、债券、登记） | 中介费约140万（0.3%上限+增值税） |
| 每年持有税 | 约70万 | 0 |
| 义务 | 许可 + 4个月内入住 + 居住2年（首尔） | 除租约外无 |
| 退出 | 转让所得税；出售需数月；免税仅限居住者 | 到期退押金；几周内可搬走 |
| 涨跌 | 房价涨跌都归你 | 无——押金是名义金额，通胀会侵蚀 |
传贳不适合的情况
- 凑不出押金也不符合传贳贷款条件——那就选小押金的月租（월세）更简单。
- 住不满2年租期——提前退租要自己找接手租客，还要付中介费。
- 以后想不办手续就把押金汇出海外——居住者没问题；非居住者要保留汇入记录。