外国人土地交易许可：一篇讲清

区域与期限

国土交通部于2025年8月26日指定为期一年，2026年8月26日续期至2027年8月25日。范围包括首尔全部25个区；京畿道23个市郡（水原、城南、高阳、龙仁、华城、安养、富川等环绕首尔的城市，完整名单以区厅公告为准）；仁川9个区（弥邹忽、延寿、南洞、富平、桂阳及含黔丹、永宗的西区一带）。不确定的话给区厅打个电话就能确认。

国土部通报，指定后十个月内首都圈外国人购房减少约27%，其中中国买家（占该地区外国人购房的72%）减少24%，美国买家减少40%。政府以此为由续期。

谁算“外国人”

任何无韩国国籍的个人，与签证类型无关。永住（F-5）、结婚移民（F-6）、外籍同胞（F-4）都在范围内，持外国人登录证也不豁免。外国公司，以及外国人持股或表决权达50%以上的韩国公司也在范围内——这已让一些外资租赁公司吃了亏。

旅居海外的韩国公民不算外国人，但2025年10月20日起首尔全域和京畿12个市也被指定为一般土地交易许可区域，对所有人都有2年实际居住要求，所以韩国买家也面临类似义务。

哪些房产需要许可

如何申请

向房产所在地区厅（구청）提交，或通过政府土地交易在线服务。材料包括：许可申请书；合同草案或卖方书面意向；用途（自住）；自行填写的资金筹措计划书（자금조달계획서），说明存款、其他资产出售、贷款、海外汇款各占多少以及签证状态；银行流水等资金证明；护照和外国人登录证复印件。

法定审批时限15天。区厅可能要求外国银行流水的翻译件。批准前不能签有约束力的买卖合同——无许可签的合同无效——所以中介会先签附条件预约并收少量保留金，许可被拒则退还。

居住义务

许可以取得（登记日）后4个月内入住、并作为实际居所居住2年为条件。必须把地址登记在该房产（外国人办理滞留地变更），区厅会核查——上门、查水电用量、比对出入境记录。

2年内出租、空置或住在别处都属违反。2年内出售也属违反，除非因海外调职、疾病、家庭变故等获区厅批准变更用途。

处罚

区厅先下达履行命令，限3个月内改正。逾期不改则处以取得价格10%以内的履行强制金——且可每年重复处罚直到履行。许可可被撤销，交易随之解除。可疑案件移交金融情报分析院和税务署；未经外汇申报汇入的资金另有处罚。

常见问题

和韩国配偶一起买？产权只登记在韩国配偶名下则不需要外国人许可；共同持有则需要。非居住者能拿到许可吗？法律上可以，但4个月内入住的要求使其无法作为投资持有——许可就是为自住者设计的。第二套房适用吗？适用，而且调控区域第二套取得税升至8%，外国人在首尔买第二套既贵又难向区厅说明理由。

在区域外买——釜山、大邱、济州？不需要许可；签约后60天内向区厅申报即可，也没有2年居住要求。